Wer 2026 eine Immobilie kauft oder verkauft, bewegt sich in einem Markt, dessen Struktur sich verändert hat. Die Notare Frankreichs beschreiben einen Markt, der ein Plateau erreicht hat. Das größere Risiko liegt demnach eher beim Verkaufsvolumen als bei einem abrupten Preisverfall. Beim Kauf wie beim Verkauf zählt die richtige Vorgehensweise mehr als das Timing.
Immobilienkauf mit Renovierungsbedarf: Budget absichern, wenn Energieausweis und Heizung über Fördermittel entscheiden
Sie möchten eine ältere, renovierungsbedürftige Immobilie kaufen, um weniger pro Quadratmeter zu zahlen? Das kann sich rechnen – vorausgesetzt, Sie bauen Ihr Budget nicht auf einer vermeintlich sicheren Förderung auf.
Wird die Immobilie, die Sie ins Auge gefasst haben, mit Öl oder Gas beheizt, entscheiden das Renovierungskonzept und das Heizsystem nach Abschluss der Arbeiten über Ihre Förderberechtigung. Die tatsächliche Höhe der Fördermittel hängt von der nach der Renovierung installierten Heizung ab, nicht allein von der aktuellen Energieeffizienzklasse.
Eine häufige Falle: den Vorvertrag unterzeichnen und dabei mit MaPrimeRénov’ rechnen, um dann festzustellen, dass das Datum der Antragstellung wichtiger ist als das Datum des Kostenvoranschlags. Bei einigen Käufern, die einen Kostenvoranschlag unterschrieben hatten, bevor sie ihren Antrag einreichten, war die Förderung gefährdet. Prüfen Sie vor jedem Kaufangebot die Voraussetzungen und Fristen für die Antragstellung bei der Anah.
Fachleute, die diese Daten zusammentragen, erleichtern den Überblick über den Markt. Auf der Immobilien-Website von Samh Web finden sich beispielsweise Ressourcen, die Finanzierung und technische Eigenschaften von Immobilien zusammenführen.
Immobilienpreise 2026: Häuser und Wohnungen entwickeln sich unterschiedlich
Ein Blick auf den nationalen Durchschnitt verdeckt erhebliche Unterschiede. In Frankreich ohne Überseegebiete waren die Preise im Jahresvergleich rückläufig, wobei Häuser stärker betroffen waren als Wohnungen.
Woran liegt dieser Unterschied? Einfamilienhäuser weisen besonders häufig eine schlechte Energieeffizienz auf. Käufer berücksichtigen die Kosten für die energetische Sanierung inzwischen in ihren Preisverhandlungen. Eine neuere, besser gedämmte Eigentumswohnung ist von solchen Abschlägen weniger betroffen.
Prognosen auf Grundlage von Vorverträgen deuten auf eine Stabilisierung im Herbst 2026 hin. Für Verkäufer bedeutet das: Abwarten garantiert keinen besseren Preis. Für Käufer bleibt Verhandlungsspielraum – insbesondere bei Immobilien mit hohem Energieverbrauch.
Der Energieausweis verändert die Zusammensetzung der Verkäufe
Der Anteil der Immobilien mit Energieeffizienzklasse C an den Transaktionen stieg im zweiten Quartal 2026. Immobilien mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen (F und G) werden zwar verkauft, jedoch mit Preisabschlägen, die Verkäufer oft unterschätzen. Bei einer Immobilie der Klasse F oder G ist die energetische Sanierung ein zentrales Argument bei den Preisverhandlungen.
Finanzierung und Immobilienkredit: drei Prüfungen vor der Unterschrift
Die maximale Verschuldungsquote bleibt auf 35 % des monatlichen Nettoeinkommens begrenzt. Diese vom Hohen Rat für Finanzstabilität angewandte Regel beschränkt auch die Kreditlaufzeit auf 25 Jahre (27 Jahre bei einem Kauf im Rahmen eines VEFA-Neubauprojekts). Auf diese Prüfungen verzichten viele Erstkäufer:
- Vergleichen Sie die Restschuldversicherung unabhängig vom Kredit. Dieser Posten kann einen erheblichen Anteil an den Gesamtkosten des Kredits ausmachen. Seit dem Lemoine-Gesetz können Sie die Versicherung jederzeit kostenlos wechseln.
- Prüfen Sie Ihre Berechtigung für ein zinsloses Darlehen (PTZ), bevor Sie den Finanzierungsplan festlegen. Die Zugangsvoraussetzungen und Einkommensgrenzen unterscheiden sich je nach Region und Haushaltsgröße.
- Holen Sie vor Abgabe eines Kaufangebots eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank oder des Kreditvermittlers ein. Ohne dieses Dokument riskieren Sie, sich zum Kauf einer Immobilie zu verpflichten, ohne eine gesicherte Finanzierung zu haben.
Ein oft übersehener Punkt: Die Kosten für energetische Sanierungsarbeiten können in bestimmte Immobilienkredite einbezogen werden, wodurch sich die Berechnung der Verschuldungsquote ändert. Fragen Sie Ihren Kreditvermittler ausdrücklich nach dieser Möglichkeit.
Immobilienbewertung und Verkauf: den richtigen Preis von Anfang an festlegen
Eine überteuert angebotene Immobilie bleibt lange online, sammelt Anzeigentage an und wird schließlich unter dem Marktpreis verkauft. Dieser Mechanismus ist belegt: Käufer vergleichen die Inserate und erkennen Immobilien, die seit Wochen unverändert online stehen.
Was eine zuverlässige Immobilienbewertung ausmacht
Eine Online-Bewertung liefert einen Richtwert. Sie ersetzt keine Analyse, die den tatsächlichen Zustand der Immobilie, ihre Energieeffizienzklasse und die Preise kürzlich abgeschlossener Verkäufe in der Nachbarschaft berücksichtigt. Notare veröffentlichen Daten zu tatsächlich erzielten Verkaufspreisen, nicht zu Angebotspreisen.
- Holen Sie mindestens zwei unabhängige Bewertungen ein (von einem örtlichen Immobilienmakler und einem Notar).
- Vergleichen Sie die tatsächlichen Verkaufspreise, nicht die Angebotspreise in Online-Inseraten.
- Berücksichtigen Sie den Energieausweis bei der Preisfestlegung: Käufer kalkulieren die Sanierungskosten und verhandeln entsprechend.
- Stellen Sie die vollständigen Unterlagen zu den Immobiliengutachten vor dem ersten Besichtigungstermin zusammen, nicht erst nach dem ersten Angebot.
Vollständige Unterlagen (Gutachten, Protokolle der Eigentümerversammlungen bei einer Eigentumswohnung, Grundsteuerbescheid) schaffen Vertrauen und verkürzen die Zeit zwischen dem Angebot und der Unterzeichnung des Vorvertrags.
Verkaufsunterlagen und Notartermin: die tatsächlichen Fristen
Zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und dem endgültigen Kaufvertrag sollten Sie etwa drei Monate einplanen. Diese Frist lässt sich nicht verkürzen: Sie wird benötigt, um das Vorkaufsrecht auszuüben oder verstreichen zu lassen, das endgültige Kreditangebot einzuholen und die Verwaltungsunterlagen zusammenzustellen.
Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für eine Verschiebung des Notartermins. Wenn Sie die Dokumente (Eigentumsnachweis, Grundbuchauszug, aktuelle Gutachten) frühzeitig zusammentragen, vermeiden Sie wochenlange Verzögerungen, die den Abschluss des Geschäfts gefährden können.
Am Immobilienmarkt 2026 zahlt sich gute Vorbereitung aus. Ob Sie eine renovierungsbedürftige Immobilie kaufen oder eine Wohnung verkaufen, deren Energieausweis den Preis drückt: Jede Prüfung im Vorfeld verringert das Risiko unangenehmer Überraschungen bei der Vertragsunterzeichnung.
