Een woning kopen of verkopen in 2026 betekent navigeren op een markt die er anders uitziet dan voorheen. De Franse notarissen beschrijven een markt die een plateau heeft bereikt, waarbij het risico eerder zit in het aantal verkopen dan in een scherpe prijsdaling. Bij zowel kopen als verkopen is de aanpak belangrijker dan het juiste moment.
Een woning kopen die gerenoveerd moet worden: houd grip op het budget wanneer het energielabel en de verwarming bepalend zijn voor subsidies
Overweegt u een oudere woning te kopen die u wilt renoveren, zodat u minder per vierkante meter betaalt? Dat kan een verstandige keuze zijn, zolang u uw budget niet baseert op een subsidie die u nog niet zeker hebt.
Als de woning die u op het oog hebt op stookolie of gas wordt verwarmd, bepalen het renovatieplan en het uiteindelijke verwarmingssysteem of u in aanmerking komt voor subsidie. Het daadwerkelijke subsidiebedrag hangt af van de verwarming die na de werkzaamheden wordt geïnstalleerd, en niet alleen van het huidige energielabel.
Een veelvoorkomende valkuil: een voorlopig koopcontract tekenen in de veronderstelling dat u MaPrimeRénov’ krijgt, om er vervolgens achter te komen dat de datum waarop u de subsidieaanvraag indient zwaarder weegt dan de datum van de offerte. Sommige kopers die al een offerte hadden ondertekend voordat ze hun aanvraag indienden, zagen hun subsidie in gevaar komen. Controleer vóór u een bod uitbrengt de voorwaarden en de aanvraagtermijn bij Anah.
Professionals die deze gegevens verzamelen, maken de markt inzichtelijker. Zo vindt u op de vastgoedwebsite van Samh Web bijvoorbeeld informatie waarin financiering en technische kenmerken van woningen samenkomen.
Vastgoedprijzen in 2026: huizen en appartementen volgen niet dezelfde trend
Een landelijk gemiddelde verhult aanzienlijke verschillen. In Europees Frankrijk daalden de prijzen op jaarbasis, maar huizen werden harder getroffen dan appartementen.
Hoe komt dat verschil? Vrijstaande huizen hebben vaker een slecht energielabel. Kopers nemen de kosten van de energierenovatie inmiddels mee in hun onderhandelingen. Een appartement in een recent gebouw met betere isolatie krijgt minder met zo’n waardedaling te maken.
Prognoses op basis van voorlopige koopcontracten wijzen op stabilisatie in het najaar van 2026. Voor verkopers betekent dit dat wachten geen garantie biedt op een betere prijs. Voor kopers blijft er ruimte om te onderhandelen, vooral bij woningen met een hoog energieverbruik.
Het energielabel verandert de samenstelling van de verkopen
Het aandeel woningen met energielabel C in de transacties nam in het tweede kwartaal van 2026 toe. Woningen met de slechtste labels (F en G) worden wel verkocht, maar vaak met een grotere korting dan verkopers verwachten. Bij een woning met energielabel F of G speelt de energierenovatie een centrale rol in de onderhandelingen.
Financiering en hypotheek: drie controles vóór u tekent
De maximale schuldenlast blijft begrensd op 35% van het netto maandinkomen. Deze regel, die wordt toegepast door de Franse Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit, beperkt ook de looptijd van hypotheken tot 25 jaar (27 jaar bij een aankoop in VEFA). Dit zijn controles die veel starters op de woningmarkt over het hoofd zien:
- Vergelijk de hypotheekverzekering los van de hypotheek. Deze kostenpost kan een aanzienlijk deel van de totale kredietkosten uitmaken. Sinds de wet-Lemoine kunt u op elk moment en zonder kosten overstappen.
- Controleer of u in aanmerking komt voor de renteloze lening (PTZ) voordat u uw financieringsplan definitief maakt. De voorwaarden en inkomensgrenzen verschillen per regio en huishoudsamenstelling.
- Vraag vóór u een bod uitbrengt een schriftelijke principeovereenkomst aan bij de bank of hypotheekadviseur. Zonder dit document loopt u het risico een woning te kopen zonder zekerheid over de financiering.
Een punt dat vaak over het hoofd wordt gezien: de kosten van energierenovatie kunnen bij sommige hypotheken worden meegefinancierd, waardoor de berekening van de schuldenlast verandert. Vraag uw hypotheekadviseur hier uitdrukkelijk naar.
Woning waarderen en verkopen: bepaal meteen de juiste vraagprijs
Een te hoog geprijsde woning blijft online staan, verzamelt steeds meer dagen op de markt en wordt uiteindelijk onder de marktprijs verkocht. Dit mechanisme is gedocumenteerd: kopers vergelijken advertenties en herkennen woningen die al wekenlang onverkocht online staan.
Wat maakt een waardebepaling betrouwbaar?
Een online waardebepaling geeft een indicatie. Die vervangt geen analyse waarin rekening wordt gehouden met de werkelijke staat van de woning, het energielabel en de recente transactieprijzen in de buurt. Notarissen publiceren gegevens over daadwerkelijke verkopen, niet over vraagprijzen.
- Vraag minstens twee onafhankelijke waardebepalingen aan (bij een lokale makelaar en een notaris).
- Vergelijk de woning met daadwerkelijke verkoopprijzen, niet met de vraagprijzen in online advertenties.
- Houd bij uw vraagprijs rekening met het energielabel: een koper berekent de renovatiekosten en zal daarover onderhandelen.
- Maak het dossier met keuringsrapporten klaar vóór de eerste bezichtiging, niet pas na het eerste bod.
Een compleet dossier (keuringsrapporten, notulen van de algemene vergadering bij een appartement in mede-eigendom, onroerendezaakbelasting) stelt de koper gerust en verkort de tijd tussen het bod en het ondertekenen van het voorlopige koopcontract.
Verkoopdossier en bezoek aan de notaris: de werkelijke doorlooptijd
Reken op ongeveer drie maanden tussen het ondertekenen van het voorlopige koopcontract en de definitieve akte. Over deze termijn valt niet te onderhandelen: hij is nodig om het voorkeursrecht af te handelen, het definitieve hypotheekaanbod te ontvangen en de administratieve documenten te verzamelen.
Een onvolledig dossier is de belangrijkste oorzaak van uitstel bij de ondertekening bij de notaris. Verzamel de documenten tijdig (eigendomsbewijs, hypotheekinformatie en actuele keuringsrapporten) om weken vertraging te voorkomen die de transactie in gevaar kunnen brengen.
De vastgoedmarkt van 2026 beloont een goede voorbereiding. Of u nu een woning koopt die gerenoveerd moet worden of een woning verkoopt waarvan het energielabel de prijs drukt: elke controle vooraf verkleint het risico op onaangename verrassingen bij de ondertekening.
